尚讯｜全省首批城镇老旧小区自主更新示范样板——天尚集团江山永安里项目
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作者:天尚
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发布时间: 171天前
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衢州江山永安里片区改造成效显著
事实上，在这份指导意见出台之前，浙江已有两地进行了先行探索，并取得了成功，为指导意见提供了宝贵的实践经验。由天尚集团负责设计的衢州江山永安里小区，是全省最早采取自主更新模式的老旧小区之一，一期已于2022年1月交付，364户业主全部顺利入住。
在浙江即将全面开启城镇老旧小区自主更新试点工作之前，这份“江山样本”是如何实现的？接下来，让我们一起走进江山永安里一期，探讨其中的经验与启示吧！
江山永安里小区位于当地虎山公园附近，始建于上世纪90年，大部分为单位集资房。由于当时的规划条件、建筑要求都比较低，部分楼幢逐渐出现老化严重、渗水等情况，在自主更新建设前，已被鉴定为C级或D级危房。显然，单纯的环境改造提升无法解决老旧小区危旧住宅的解危难题，必须要拆除重建。
在政府引导下，永安里采取了业主出资，整体拆除，原拆原建的模式。为了切实了解小区的主要问题和各方需求，天尚设计团队在前期通过现场踏勘、街头采访和多方座谈等方式进行了大量调研。设计团队高度重视居民反映的急难愁盼问题，结合小区实际场地条件，精心规划设计，在尊重原有建筑脉络和规划的基础上，追求现代简洁，合理高效和环保绿色的设计目标，最终制定了一套做到总平面布局合理，建筑单体外立面美观，有效控制建造成本的更新方案。
该项目的空间形态近似中轴对称，空间关系清晰明了。同时，沿航埠山路的出入口和沿解放南路的出入口均保留了充足空间，实现高效分流。
按照原有的建筑肌理，本案在建筑造型上弱化了住宅建筑的密集体量，避免阳台、开窗等琐碎元素对视觉带来的零乱感，设计以竖向的体块和富有张力的水平阳台相结合，以此形成连续而整体的界面，形成大体量块和面的整体视觉效果。在建筑顶部楼层采用局部后退处理，丰富立面增加立面层次，以表现现代建筑的优美姿态。
景观布置遵循由空间结构划分出的不同功能区域，采用不同的手法以满足不同功能对景观的需求。景观设计以组团式的设计手法，住宅布局和造型设计为灵感，结合场地和建筑走势进行设计，做到处处有景。入口处的硬质小广场、硬质园路、绿化、游乐设施为居民们创造了生动、趣味、愉悦、活泼的休闲氛围。这些遵循景观服务于人们活动的设计理念，使景观成为人们城市生活中的一个积极元素，营造了浓厚的生活氛围。
为了平衡建安成本，设计团队通过提高项目容积率、增加可建房屋套数来冲抵建造成本，例如，一期原住户为364户，而实际建设住宅套数为404套，多出了40套。
如今，永安里小区一期的小区环境面貌、配套水平和居民生活品质得到很大提升，得到了居民们的认可。与此同时，在衢州江山永安里一期的示范引领下，由天尚集团负责设计的二期也已在重建。
江山永安里二期危房改造项目拆除原C级危房18#、19#、21#、22#共4栋，将新建两幢17层住宅房屋，项目用地面积6800平方米，建筑占地面积1600平方米，配套建设相关基础设施。
二期建筑整体上延续了一期的造型风格，在相对统一的建筑设计语言下，合理划分功能区，植入美观大气的绿化景观，使小区整体看上去十分整齐、和谐。
值得一提的是，二期项目也将通过提高项目容积率、增加可建房屋套数来冲抵建造成本，例如，二期原住户160户，实际建设住宅总套数为203套，多出了43套。
